Ipoteca: rinnovo o rifinanziamento?

1. Rinnovo o rifinanziamento dell’ipoteca: cosa cambia?

Quando il contratto ipotecario giunge a scadenza si hanno due possibilità: il rinnovo o il rifinanziamento. In caso di rinnovo si stipula un nuovo contratto ipotecario a condizioni aggiornate con lo stesso istituto. In caso di rifinanziamento invece si stipula un contratto con un nuovo istituto.

In entrambi i casi le condizioni vengono rinegoziate.

2. Rinnovo o rifinanziamento: quando iniziare a muoversi?

Conviene iniziare a osservare il mercato circa 24 mesi prima della scadenza dell’ipoteca. Per ottenere informazioni si possono consultare ad esempio il Barometro Ipoteche o le previsioni sui tassi di Comparis. Desiderate usufruire di una consulenza ipotecaria indipendente? Allora conviene richiederla circa 15-18 mesi prima della scadenza.

Non è una buona idea aspettare le ultime settimane prima della fine del contratto per ridefinire l’ipoteca: il tempo gioca infatti a sfavore del debitore e avvantaggia l’offerente, che in una situazione del genere offrirà sicuramente un tasso d’interesse poco allettante. Alcuni istituti ipotecari permettono di stipulare l’ipoteca anche con due anni di anticipo e fino a 12 mesi addirittura senza sovrapprezzo.

3. Vantaggi e svantaggi del rinnovo di un’ipoteca

• Vantaggio: meno burocrazia
  Rimanere con lo stesso istituto ipotecario è più semplice dal punto di vista amministrativo. Nella maggior parte dei casi, infatti, la documentazione relativa all’immobile è già stata fornita. Bisogna tuttavia presentare alcuni documenti aggiornati come la dichiarazione dei redditi e il certificato di salario.

• Svantaggio: tassi indicativi
  La cosa migliore è farsi proporre un tasso d’interesse dall’attuale offerente quando l’ipoteca è già stata in gran parte saldata. Probabilmente inizialmente la banca vi offrirà il tasso indicativo, che in molti casi è ben al di sopra del miglior tasso d’interesse che potete ottenere. Per questo motivo è importante non accettare la prima offerta e continuare a negoziare.

• Caso particolare: più tranche
  Se l’ipoteca è composta da due o più tranche, potreste ritrovarvi in una posizione di debolezza. Se poi la seconda tranche non scade entro i prossimi 24 mesi, la situazione è decisamente complicata. Ci possono essere motivi validi per scegliere una suddivisione in tranche dell’ipoteca. Solitamente però questa strategia serve innanzitutto alle banche per mantenere i clienti a lungo termine.
  Una via d’uscita potrebbe essere uno splitting della cartella ipotecaria. In questo caso, il metodo più semplice è lasciare la tranche in scadenza presso l’attuale istituto ipotecario e poi far coincidere la scadenza del nuovo contratto con la scadenza della seconda tranche. Alla scadenza dei termini si può passare senza problemi al miglior offerente.

4. Vantaggi e svantaggi del rifinanziamento di un’ipoteca

• Vantaggio: possibilità di sfruttare le dinamiche di mercato
  La scadenza di un’ipoteca è un’ottima opportunità per sfruttare le dinamiche di mercato a proprio vantaggio. Chi tratta o fa condurre trattative con più istituti ottiene di solito condizioni interessanti per il finanziamento a lungo termine del proprio immobile.

• Svantaggio: più burocrazia
  Cambiare offerente significa doversi nuovamente sottoporre a tutto il processo di verifica della solvibilità. Bisogna fornire tutta la documentazione relativa all’immobile oltre alle informazioni sulla situazione patrimoniale e sul reddito.

5. Grande potenziale di risparmio nella negoziazione

La differenza tra i tassi indicativi offerti di default e il miglior tasso che si riesce a contrattare è molto ampia. Nel Barometro Ipoteche di Comparis trovate una panoramica dei tassi indicativi attuali e dei migliori tassi d’interesse ottenuti da HypoPlus, il partner ipotecario di Comparis. Negoziare conviene. 

Tuttavia non tutti coloro che richiedono un’ipoteca possono ottenere il tasso d’interesse in più basso. Gli istituti ipotecari, infatti, calcolano il tasso in base alla sostenibilità e al grado di anticipo individuali. Considerano anche fattori come il tipo d’immobile, la posizione geografica, il patrimonio residuo ecc.

6. Rifinanziamento o rinnovo: una buona opportunità per aumentare l’ipoteca

La ridefinizione dell’ipoteca è il momento ideale per riconsiderare la somma ipotecaria. In caso di lavori di ristrutturazione è possibile, ad esempio, aumentare l’ipoteca per rinnovare il bagno o installare una nuova finestra. L’aumento dell’ipoteca deve comunque essere al di sotto del tetto massimo del deposito e rispettare le regole di sostenibilità.

Consiglio: per il massimo vantaggio fiscale, le misure volte alla conservazione del valore dell’immobile andrebbero suddivise su più anni o, per spese di minore entità, raccolte tutte in un anno fiscale. Conviene quindi sempre pianificare a lungo termine i lavori di ristrutturazione.