Ipoteca: cosa cambia a livello fiscale?


Con l’acquisto di un immobile e la stipula di un’ipoteca, la situazione fiscale cambia. Ma quali sono le differenze tra la fattura fiscale di un proprietario di un immobile rispetto a quella di un locatario?

Ecco gli aspetti più importanti di cui si deve tenere conto:

Imposizione del valore locativo

Chi possiede un immobile deve pagare le imposte federali e cantonali sulla proprietà fondiaria. Ciò avviene tramite il cosiddetto valore locativo, che nella dichiarazione d’imposta figura come reddito fittizio. Con il valore locativo vengono assoggettati a imposte i proventi da locazione che il proprietario potrebbe conseguire dando il suo immobile in locazione. Questo valore è compreso tra il 60 e il 70% degli affitti di mercato e viene stabilito dalle autorità fiscali. Vale la pena verificare con attenzione la decisione di tassazione e, se necessario, di contestarla. In alcuni casi è possibile risparmiare molto. 

Con il valore locativo aumenta il reddito imponibile e quindi anche l’onere fiscale.

 

Detrazioni fiscali

Interessi debitori

I debitori ipotecari possono detrarre gli interessi debitori dalle imposte, quindi dal reddito imponibile. A seconda dell’importo dell’ipoteca, questo permette di alleggerire notevolmente la fattura fiscale. Avere un’ipoteca alta è quindi più vantaggioso dal punto di vista fiscale. Attenzione, però, perché bisogna anche essere in grado di sostenere l’ipoteca nel caso in cui i tassi d’interesse aumentino. Inoltre, anche se l’attuale contesto di tassi bassi è molto favorevole per i proprietari di un’abitazione, è possibile dedurre dalle imposte meno interessi passivi. Al momento il risparmio fiscale è quindi piuttosto basso. Deducendo il valore locativo, il reddito imponibile diminuisce e di conseguenza anche l’onere fiscale.

Costi di manutenzione

In quanto proprietario di un’abitazione è possibile detrarre dalle imposte i costi di manutenzione per il proprio immobile. In questo caso è possibile scegliere tra una detrazione forfettaria e una detrazione dei costi effettivi. La detrazione forfettaria ammonta generalmente al 10% del valore locativo per gli edifici non più vecchi di 10 anni, mentre per quelli più datati è possibile dedurre fino al 20% del valore locativo. È fondamentale conservare le ricevute di ogni lavoro di manutenzione effettuato, così da calcolare più facilmente qual è la soluzione migliore dal punto di vista fiscale. Alcuni cantoni non prevedono una detrazione forfettaria per determinati immobili: Berna, Svitto, Nidvaldo, Glarona, Friborgo, Turgovia e Ticino, ad esempio, non la consentono per gli immobili gravati dal diritto edilizio. (Fonte: Amministrazione federale delle contribuzioni, Imposizione del valore locativo (disponibile solo in tedesco), marzo 2015). I proprietari di un appartamento possono inoltre detrarre dal reddito imponibile gli investimenti in un fondo di rinnovazione nelle proprietà per piani. I lavori di manutenzione pagati in un secondo momento non sono più deducibili.

Pianificare su più anni: un esempio di calcolo

Nei prossimi anni prevede di sostenere grandi spese per misure volte alla conservazione del valore del suo immobile? Allora vale la pena concentrarle tutte nello stesso anno. Prendiamo il caso che il valore locativo sia di 15’000 franchi e che i costi per i lavori di manutenzione pianificati si aggirino intorno ai 10’000 franchi (5’000 per la sostituzione di vari elettrodomestici come lavatrice, asciugatrice, forno, frigorifero, e 5’000 per la riparazione del riscaldamento). Il calcolo si basa su un’aliquota marginale del 20%.

  Spese concentrate in un anno Spese ripartite su due anni
1o anno CHF 10’000 (costi effettivi) CHF 5’000 (costi effettivi)
2o anno CHF 3’000 (detrazione forfettaria) CHF 5’000 (costi effettivi)
 Risparmio sulle imposte

CHF 2’600
(20% di 10’000 il 1o anno, 20% di CHF 3'000 il 2o anno)

CHF 2’000

(20% di CHF 5’000 ciascuno nel 1o e nel 2o anno)

Investimenti che aumentano il valore

Non è consentito detrarre dalle imposte gli investimenti che aumentano il valore di un bene immobiliare. Da quando è stata abolita la prassi Dumont abrogata a inizio 2010, però, possono essere detratte tutte quelle spese che mirano a risparmiare energia e proteggere l’ambiente (ad es. impianti fotovoltaici o pompe di calore geotermiche). L’unico cantone che non consente una deduzione di questo genere è Lucerna. Il canton Ticino, poi, nei primi due anni dall’acquisizione dell’immobile permette di dedurre soltanto il 50%. Non è sempre facile distinguere tra gli investimenti che aumentano il valore e quelli che servono solamente a conservarlo. Molti uffici delle imposte mettono a disposizione diversi opuscoli informativi che permettono di fare chiarezza.

 

Ammortamento diretto e indiretto

Il proprietario di un’abitazione deve rimborsare l’ipoteca all’istituto finanziario tramite il cosiddetto ammortamento. Il grado di anticipo deve essere ridotto nell’arco di 15 anni al massimo a 2/3 del valore del bene immobile. L’ammortamento deve essere lineare e deve iniziare al più tardi 12 mesi dal versamento. Il pagamento rateale può avvenire tramite ammortamento indiretto o indiretto.

 


 
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