Abolizione del valore locativo: cosa cambierà dal 2029

1. Nessun valore locativo, nessuna deduzione: ecco cosa cambierà dal 2029

Chi oggi vive nella propria casa o nel proprio appartamento paga le imposte sul valore locativo come reddito. In compenso, sono deducibili interessi ipotecari e costi di manutenzione. A partire dall’ periodo d’imposta 2029 il valore locativo sarà abolito e le deduzioni verranno eliminate. Ciò vale per l’ imposta federale diretta e per tutte le imposte cantonali e comunali.

L’imposta sulla sostanza rimane. Così come l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare al momento della vendita e, in alcuni cantoni, l’imposta sugli immobili. Per gli appartamenti in affitto cambia poco. I redditi da locazione restano imponibili, mentre le spese di manutenzione e una parte degli interessi passivi restano deducibili.

Buono a sapersi: gli anni fiscali dal 2026 al 2028 si svolgeranno ancora secondo il vecchio sistema. La prima dichiarazione d’imposta senza valore locativo la compilerete 2030 per l’anno fiscale 2029.

2. Chi trae vantaggio dall’abolizione del valore locativo e chi no?

Le conseguenze dell’abolizione del valore locativo dipendono da due cifre: l’ importo della vostra ipoteca e dal tasso d’interesse. La regola generale è: Quanto minore è l’ipoteca e quanto più bassi sono i tassi d’interesse, tanto maggiore è il guadagno. Chi ha ampiamente estinto il mutuo sulla propria casa, oggi paga le imposte su un valore locativo imputato al quale non corrispondono quasi nessuna detrazione. Queste persone sono quelle che ci guadagnano di più. Chi è fortemente indebitato, in caso di aumento dei tassi d’interesse perde la deduzione che finora lo ha alleggerito.

Con l’attuale livello dei tassi d’interesse, la maggior parte delle economie domestiche ci guadagna. Se i tassi d’interesse salgono al 4%, un’economia domestica fortemente indebitata ci rimette. Anche i proprietari e le proprietarie di case più vecchie con un elevato fabbisogno di ristrutturazione, perché perdono la deduzione per le spese di manutenzione. Con un livello dei tassi d’interesse dell’1,5% la Confederazione stima le minori entrate a circa 1,8 miliardi di franchi all’anno. La cifra si riferisce complessivamente alla Confederazione, ai cantoni e ai comuni. A partire da circa 3% di interesse lo Stato incassa di più rispetto a oggi.

3. Deduzione degli interessi passivi a partire dal 2029: solo per chi acquista per la prima volta e per i locatori

A partire dal 2029, gli interessi ipotecari potranno essere detratti solo in due casi ancora detratte.

Deduzione per i primi acquirenti: 10’000 franchi, ogni anno di meno

Chi acquista per la prima volta una casa di proprietà ad uso proprio in Svizzera, beneficia di una deduzione limitata nel tempo degli interessi passivi. Nel primo anno fiscale successivo all’acquisto, le coppie sposate e le unioni domestiche registrate possono dedurre al massimo 10’000 franchi, tutte le altre 5’000 franchi. La detrazione diminuisce ogni anno di un decimo e termina dopo dieci anni.

La deduzione per il primo acquirente si applica anche per gli acquisti precedenti al 2029. Un esempio: una coppia sposata ha acquistato la sua prima abitazione di proprietà nel 2025. Nel 2029 può ancora dedurre 7’000 franchi, nel 2030 ancora 6’000 franchi. Nel 2035 saranno ancora 1’000 franchi, mentre dal 2036 la deduzione non sarà più prevista.

Immobili locati: deduzione in base alla quota di patrimonio

Oltre all’abitazione di proprietà, si possiede anche un appartamento in affitto, gli interessi passivi rimangono parzialmente deducibili. Il fattore determinante è la quota degli immobili in affitto rispetto al patrimonio complessivo. La casa di proprietà occupata dal proprietario fa parte del patrimonio, ma non della parte locata. Riduce quindi la quota.

4. Ristrutturazioni: deducibili fino alla fine del 2028, successivamente solo quelle relative all’efficienza energetica e alla tutela dei beni culturali

Oggi si possono dedurre dal reddito imponibile lavori di manutenzione ordinaria sulla propria abitazione. Si tratta, ad esempio, della nuova cucina, del bagno, della facciata o del tetto. Dal 2029 ciò non sarà più possibile. Rimangono due eccezioni:

• Risanamenti energetici come pompa di calore, impianto solare o isolamento: presso la Confederazione la deduzione viene meno. I cantoni possono mantenerla al più tardi fino al 2050. Ogni cantone decide autonomamente.

• Tutela dei monumenti: I lavori su edifici protetti restano deducibili a livello federale.

Chi comunque intende rinnovare dovrebbe farlo entro la fine del 2028 .

È meglio ripartire i progetti più importanti su 2027 e 2028. In questo modo si riduce in entrambi gli anni la progressione fiscale.

Buono a sapersi: Se a fare stato è la data della fattura o la data del pagamento conti dipende dal cantone. Chiarire la questione con l’ufficio delle contribuzioni prima di una ristrutturazione alla fine del 2028. Investimenti volti a incrementare il valore, come ad esempio un ampliamento, non sono mai stati deducibili. Tuttavia, continuano a ridurre l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare al momento della vendita.

5. Devo ammortizzare la mia ipoteca prima del 2029?

Prima del 2029, un ammortamento aggiuntivo non porta alcun vantaggio fiscale. Anzi: fino alla fine del 2028 si continua a pagare le imposte sul valore locativo, ma si perde la deduzione degli interessi sull’importo rimborsato. Solo a partire dal 2029 il rimborso sarà più conveniente di quanto non lo sia oggi, perché gli interessi non comporteranno più alcun vantaggio fiscale.

Se convenga ammortizzare dipende quindi meno dalla data ma dalla risposta a queste tre domande:

1. Avete bisogno del denaro? Ciò che è legato alla casa non è più disponibile. Un aumento successivo dell’ipoteca è possibile, ma non è garantito.

2. Il denaro rende di più altrove? Se il rendimento dei vostri investimenti è superiore al tasso d’interesse ipotecario, il rimborso non conviene.

3. È in corso un’ipoteca a tasso fisso? Chi la rimborsa anticipatamente paga una indennità per rimborso anticipato. Conviene quindi ammortizzare alla scadenza di una tranche.

6. Case di vacanza e seconde case: addio al valore locativo, possibile imposta sugli immobili

Il valore locativo dell’appartamento di vacanza viene anch’esso meno. In compenso, i cantoni possono ora riscuotere una imposta sugli immobili per le residenze secondarie. Spesso si parla anche di una imposta sulla seconda casa. I cantoni di montagna perdono molti soldi con il valore locativo, perché vi si trovano numerose case di vacanza. L’imposta sugli immobili deve compensare questa perdita.

Grigioni ha presentato alla fine di agosto 2026 piani concreti. L’imposta dovrebbe entrare in vigore a partire dal 2029 e basarsi sul valore dell’immobile ai fini dell’imposta sulla sostanza. Il cantone propone per sé 1,5 per mille. I comuni e le Chiese possono inoltre riscuotere una propria imposta sugli immobili e stabilire autonomamente l’aliquota. L’Amministrazione delle contribuzioni dei Grigioni ha calcolato quale aliquota compensa le perdite dei comuni. A Davos sarebbe dell’1,6 per mille, ad Arosa e a St. Moritz dell’1,3 per mille, a Silvaplana dell’1,0 per mille. Chi affitta il proprio appartamento per almeno sei mesi, non deve pagare l’imposta sugli immobili. La procedura di consultazione durerà fino al 27 novembre 2026. L’ultima parola spetta agli elettori grigionesi.

Vallese e Ticino stanno valutando l’introduzione di un’imposta analoga. Berna e San Gallo lasciano la decisione ai comuni. Nove cantoni hanno rifiutato, tra cui Zurigo, Zugo e Argovia. In questi cantoni il valore locativo della seconda abitazione viene abolito senza sostituzione.

Buono a sapersi: se affittate la vostra casa di vacanza in modo permanente, non cambia quasi nulla: i redditi da locazione restano imponibili, mentre le spese di manutenzione e la quota proporzionale degli interessi passivi restano deducibili. Se utilizzate l’appartamento in parte personalmente, la questione è ancora aperta. Secondo la Confederazione, la legge non disciplina questo caso in modo univoco.

7. Votazione sul valore locativo: come si è arrivati all’abolizione

La Confederazione introdusse il valore locativo 1934 con l’imposta federale di crisi. Tre tentativi di abolizione sono falliti alle urne: nel 1999, nel 2004 e nel 2012.

Al quarto tentativo, il Parlamento ha collegato l’abolizione a una revisione costituzionale. Essa conferisce ai Cantoni il diritto di riscuotere un’imposta sugli immobili per le seconde case. Il Parlamento ha approvato il pacchetto a dicembre 2024. I governi dei cantoni montani hanno comunque raccomandato il no.

Nella votazione sul valore locativo del 28 settembre 2025 il popolo sovrano ha detto sì con il 57,7%, ed è stata raggiunta anche la maggioranza dei Cantoni. Il 1° aprile 2026 il Consiglio federale ha fissato l’entrata in vigore al 1º gennaio 2029. I cantoni avevano chiesto questa data perché devono adeguare le loro leggi fiscali.