Affittare in coppia o in appartamento condiviso: chi è responsabile di cosa?
Andare a vivere in un appartamento condiviso o andare a convivere come coppia significa firmare un contratto che sarà valido per anni. Il fatto che il proprio nome figuri o meno nel contratto determina l’affitto, la responsabilità e la disdetta. Comparis offre una panoramica delle tre forme di contratto e delle loro conseguenze.
25.09.2026
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1. Contratto congiunto, subaffitto o contratti individuali: le tre opzioni
Il diritto di locazione svizzero non prevede nessuna regola specifica per le persone che condividono un appartamento. Esistono quindi diverse opzioni per disciplinare il contratto. In sostanza, si tratta sempre di rispondere alla domanda: Chi firma il contratto d’affitto con il locatore?
| Opzione contrattuale | Chi firma? | Chi è responsabile per l’affitto? | Chi disdice? |
|---|---|---|---|
| Contratto di locazione comune (locazione solidale) | tutti i residenti | tutti per l’intero importo | solo tutti insieme |
| Affitto principale con subaffitto | una persona con il locatore, le altre con questa persona | solo il locatario principale | i locatari principali il contratto principale, i sublocatari il loro contratto di subaffitto |
| Contratti individuali per locale | ogni persona per sé | ogni persona per il proprio locale | ogni persona per sé |
Il contratto di locazione comune è il contratto di locazione condiviso abituale. I locatori lo richiedono perché in questo modo possono potersi rivalere su più persone.
In caso di subaffitto il locatario principale ha bisogno del consenso del locatore (art. 262 CO). Può rifiutare il consenso solo se il subaffitto è troppo caro, comporta svantaggi oppure se non viene informato delle condizioni. Secondo l’Associazione inquilini, chi non firma ma paga l’affitto è automaticamente subaffittuaria o subaffittuario.
Contratti individuali per ogni locale sono rari. Si trovano ad esempio nei residence universitari, dove il locatore sceglie personalmente i coinquilini.
Importante da sapere: Le coppie sposate e le unioni domestiche registrate sono protette, anche se ha firmato una sola persona. Il locatore deve notificare la disdetta a entrambe. Per le coppie in convivenza questa protezione non si applica. Chi non figura nel contratto, in caso di separazione non ha alcun diritto sull’appartamento.
Tutti gli altri aspetti che le coppie devono chiarire sono riportati nella checklist per il primo appartamento condiviso.
2. Che cosa si intende per responsabilità solidale?
Se più persone firmano lo stesso contratto di affitto, rispondono in solido. Ogni persona è quindi codebitrice solidale o codebitore solidale (nel diritto di locazione anche detta conduttrice solidale o conduttore solidale). La locatrice o il locatore può esigere l’intero canone di locazione da una qualsiasi delle persone Chi ha pagato le altre quote deve recuperare il denaro internamente.
Esempio: Tre persone condividono un appartamento per 2’400 franchi al mese, ognuna paga 800 franchi. Da aprile una persona non versa più nulla. La locatrice o il locatore non deve prima inviarle un sollecito e aspettare 800 franchi. Può scegliere una delle altre due persone e pretendere da lei l’intero importo di 2’400 franchi Questo vale ogni mese, fino alla scadenza del contratto.
Lo stesso vale per i danni alla consegna dell’appartamento. Non importa chi abbia causato il graffio nel parquet.
La responsabilità solidale termina solo con il contratto. Chi lascia l’appartamento senza che il contratto venga modificato, continua a rispondere. Anche per i canoni di locazione che non vengono pagati se non anni dopo.
I locatari solidali possono fare due cose da soli: contestare la disdetta e contestare un aumento dell’affitto. Il Tribunale federale lo motiva con la protezione sociale. Tuttavia, gli altri coinquilini devono essere inclusi nella procedura.
Consiglio di Comparis: Mettete per iscritto le regole della convivenza prima di trasferirvi. Tra queste figurano: la quota per persona, chi versa la cauzione, cosa ne sarà di quest’ultima al momento del trasloco e quale termine di disdetta tra coinquilini vale tra di voi. La cauzione d’affitto appartiene alla persona che l’ha versata. Conviene quindi versare su conti di cauzione separati se la banca lo prevede.
3. Quando la locatrice o il locatore richiedono una fideiussione?
La locatrice o il locatore richiedono una fideiussione se il reddito non è sufficiente per pagare l’affitto. Ciò accade tipicamente nel caso di studenti, persone in formazione e persone che sono appena arrivate in Svizzera. Di solito, a fungere da garanti sono i familiari. Essi pagano gli affitti insoluti e i danni se gli inquilini non sono in grado di farlo.
La fideiussione si aggiunge alla cauzione d’affitto o la sostituisce. L’importo della cauzione non può superare i tre mesi di affitto .
Fideiussione solidale o fideiussione semplice
Nel contratto di affitto è praticamente sempre prevista una fideiussione solidale ai sensi dell’art. 496 CO. La differenza rispetto alla fideiussione semplice sta nel momento. A partire da quando la locatrice o il locatore possono rivalersi sulla garante o sul garante?
| Fideiussione solidale | Fideiussione semplice | |
|---|---|---|
| Accesso alla garante o al garante | non appena le persone inquiline sono state sollecitate e non pagano | solo dopo il fallimento o l’attestato di carenza di beni delle persone inquiline |
| Forma consueta nel diritto di locazione | sì | raramente |
La legge tutela le persone garanti con rigorose prescrizioni formali (art. 493 CO):
La dichiarazione deve essere per iscritto ed indicare un importo massimo in franchi. Senza importo massimo, non è valida.
Se l’importo massimo supera i 2’000 franchi, è necessaria una pubblica autenticazione presso l’ufficio notarile.
Se la garante o il garante è sposato, la persona coniuge deve dare il proprio consenso per iscritto.
Se manca una di queste condizioni, la fideiussione è nulla (giuridicamente nulla).
Buono a sapersi: La responsabilità solidale e la fideiussione vengono spesso confuse. I condebitori solidali sono locatari: vivono nell’appartamento, partecipano al pagamento dell’affitto e alla disdetta del contratto. I garanti non vi abitano, non hanno voce in capitolo e sono responsabili solo fino all’importo massimo.
4. Cambio di coinquilino: ecco come liberarsi dalla responsabilità
In caso di contratto di locazione congiunto, il trasloco da solo non basta. Finché il vostro nome figura nel contratto, siete responsabili. Tre modi per liberarsi dal contratto:
Appendice al contratto d’affitto: La locatrice o il locatore vi esonera per iscritto e accetta la nuova persona. Si tratta della procedura abituale. Non è tenuta a dare il proprio consenso: esamina la nuova persona come farebbe con qualsiasi altra candidatura.
Nuovo contratto: Tutti danno la disdetta insieme, mentre coloro che restano stipulano un nuovo contratto con la nuova persona. Attenzione: In tal caso, la locatrice o il locatore sono autorizzati a ridefinire l’importo dell’affitto.
Subentro dell’inquilino successivo per l’intero contratto: Se nessuno desidera rimanere, occorre proporre un subentrante sufficientemente solvibile e ragionevole (art. 264 CO). In tal caso il contratto termina in anticipo per tutti.
In caso di subaffitto il cambio è più semplice: la subconduttrice o il subconduttore disdice il contratto, la conduttrice principale o il conduttore principale cerca un sostituto e informa la locatrice o il locatore. Se la conduttrice principale o il conduttore principale lascia l’appartamento, tutti i contratti di sublocazione terminano con. Chi desidera rimanere ha bisogno di un nuovo contratto.
Consiglio di Comparis: Conviene definire nel relativo addendum tre punti per iscritto:
La Data, a partire dalla quale la persona che lascia l’appartamento non è più responsabile
La Rimborso della quota di cauzione
L’ entrata della nuova persona nella responsabilità solidale
Senza data, in caso di dubbi, si rimane responsabili fino alla successiva riconsegna dell’appartamento .
5. La disdetta è possibile solo congiuntamente: ecco come sciogliere un appartamento condiviso
In caso di contratto di locazione congiunto, tutti i coinquilini devono firmare la disdetta. Se una sola persona disdice, la disdetta è non valida. Il locatore può ignorarla e il contratto rimane in vigore.
Il termine di disdetta è di almeno tre mesi a una data consueta localmente. È importante inviare la disdetta per raccomandata. Fa fede il giorno in cui perviene al locatore, non il timbro postale.
Se è il locatore a disdire il contratto, deve utilizzare il modulo ufficiale e inviare la disdetta di tutti i coinquilini. Se manca una persona, la disdetta è impugnabile.
Se una persona vuole restare e l’altra vuole andarsene, non si tratta di un caso di disdetta, ma per il cambio di coinquilino di cui al capitolo 4. Se i coinquilini non riescono a mettersi d’accordo, decide l’ Autorità di conciliazione.
Importante da sapere: Al momento della consegna dell’appartamento, i locatari solidali rispondono in solido per tutti i danni, anche per quelli dei coinquilini che hanno già lasciato l’appartamento. Al momento del trasloco, è importante documentare lo stato dell’appartamento nel verbale di consegna e fotografare ogni locale.
6. Quali assicurazioni servono in un appartamento condiviso?
(non obbligatoria per legge, ma richiesta da molti locatori)
L’ assicurazione responsabilità civile privata copre Danni causati dall’inquilino come i graffi nel parquet o i danni causati dall’acqua nell’appartamento sottostante. Le coppie conviventi possono stipulare una polizza congiunta. Coinquilini non imparentati di solito non sono assicurati in una polizza comune. Ogni persona ha bisogno di una propria assicurazione responsabilità civile privata.
I premi dell’assicurazione responsabilità civile privata variano notevolmente a seconda della compagnia assicurativa in modo significativo.
(A seconda del cantone obbligatoria o facoltativa)
Un’assicurazione mobilia domestica copre i vostri oggetti personali in caso di incendio, acqua e furto con scasso. In un appartamento condiviso, ogni persona assicura autonomamente la propria mobilia domestica. I mobili acquistati insieme devono essere riportati su una lista, che indica a chi appartiene cosa.
(alternativa facoltativa al conto vincolato)
Invece di versare fino a tre mensilità di affitto su un conto bloccato, con l’assicurazione cauzione d’affitto si paga un premio annuale. Con un canone di locazione di 2’400 franchi, restano così a disposizione fino a 7’200 franchi disponibili. Il locatore deve essere d’accordo .
(Facoltativa)
In caso di controversie con il locatore in merito alla cauzione o alla consegna dell’appartamento, un’ assicurazione protezione giuridica con diritto di locazione si assume le spese legali. Controversie tra i coinquilini di solito non le copre.
7. Domande frequenti sul contratto di locazione per due persone e in un appartamento condiviso
Per le coppie non sposate: sì. Chi non figura nel contratto, in caso di separazione non ha diritto all’appartamento. La legge tutela le coppie sposate anche senza una seconda firma. Il prezzo da pagare per entrambe le firme è la responsabilità solidale.
Una persona che risponde insieme ad altre è responsabile per lo stesso debito. Nel diritto di locazione, si tratta di tutte le persone che hanno firmato lo stesso contratto. Il locatore può esigere da ogni singola persona la canone di locazione intero.
In caso di contratto congiunto, la locatrice o il locatore può esigere l’intero importo da una qualsiasi delle persone. In caso di subaffitto, la locatrice o il locatore principale si assume il rischio da solo. Chi paga per altre persone può richiedere la restituzione del denaro, se necessario tramite procedura esecutiva.
Solo insieme. Tutte le persone locatarie firmano la stessa disdetta, per raccomandata, tre mesi prima della scadenza del termine di disdetta. Una disdetta con una sola firma è non valida.
Si è responsabili nei confronti del locatore da soli, anche se un subaffittuario non paga. Occorre stipulare con ogni persona un contratto di sublocazione scritto. Conviene richiedere il consenso del locatore prima che qualcuno si trasferisca.
Sì. Dal punto di vista giuridico, ogni appartamento condiviso senza matrimonio o unione registrata è un appartamento condiviso, anche una coppia in concubinato. Si applicano le stesse regole.
Contratto d’affitto, cauzione d’affitto e trasloco
Questa guida fa parte del 1° passo «Verificare e firmare il contratto di locazione». Nella panoramica, Comparis illustra tutte le fasi, dal contratto di locazione fino alla presa in consegna del nuovo appartamento.
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Articolo pubblicato per la prima volta in data 25.09.2026