Stipulare un’ipoteca: spiegazione semplice in 7 passi
Si avvicina il sogno di una casa di proprietà? Allora è necessario stipulare un’ipoteca. Comparis spiega come ottenere una nuova ipoteca in 7 passaggi.
15.08.2025
iStock / PatrickHutter
1. Chiarire le esigenze e il budget
La casa nuova dev’essere immersa nel verde? Oppure si sogna un appartamento in città? Per prima cosa bisogna definire le proprie esigenze abitative.
Al contempo è necessario calcolare attentamente il proprio budget. Per il quale sono rilevanti i due punti seguenti: il patrimonio e il reddito.
In Svizzera, di solito è necessario il20% di capitale proprio per finanziare un immobile. Di questi, al massimo la metà, ovvero il 10%, può provenire da un prelievo anticipato dei fondi previdenziali. Per il restante 80% è possibile stipulare un’ipoteca. L’istituto finanziario verifica la sostenibilità e il grado di anticipo dell’ipoteca. In questo modo ci si assicura che il richiedente possa permettersi l’ipoteca.
Con il calcolatore ipotecario di Comparis si possono determinare facilmente solvibilità e grado di anticipo.
Oltre al capitale proprio per il finanziamento immobiliare, è necessario avere delle riserve per costi imprevisti (ad esempio a causa di una ristrutturazione improvvisamente necessaria). In generale, è bene tenere a disposizione almeno il 5% del valore dell’immobile come riserva liquida.
A nessuno piace avere debiti. Tuttavia, rinunciare a un’ipoteca non è necessariamente l’opzione migliore.
In Svizzera, infatti, può essere vantaggioso lasciare una parte del valore dell’immobile come ipoteca invece di rimborsarla completamente.
Ciò è dovuto al valore locativo, il quale è considerato un reddito fittizio e viene considerato, a livello fiscale, come reddito aggiuntivo. Se si mantiene un’ipoteca, è possibile detrarre gli interessi ipotecari dalle imposte. Ciò può ridurre l’onere fiscale.
2. Seguire l’andamento dei tassi e confrontare gli offerenti
Più bassi sono i tassi ipotecari, minori sono le spese abitative. Ecco perché è bene seguire regolarmente l’andamento dei tassi offerti sul mercato. Si noterà che i tassi ipotecari offerti variano a seconda della durata e dell’offerente.
3. Scegliere il modello ipotecario giusto
Prima di stipulare un’ipoteca, bisogna scegliere un modello. In generale si può scegliere tra i seguenti modelli ipotecari:
| Modello ipotecario | Caratteristiche | In quali casi conviene stipulare un modello ipotecario? |
|---|---|---|
| Ipoteca a tasso fisso | Durata fissa (di solito tra 2 e 10 anni). Disdetta anticipata spesso possibile solo a pagamento. Tasso d’interesse fisso. | Un’ipoteca a tasso fisso è adatta a chi apprezza la sicurezza nella pianificazione e non ama correre rischi. |
| Ipoteca Saron | Nessun tasso d’interesse fisso, si adatta costantemente al mercato. | Un’ipoteca Saron è adatta a chi vuole risparmiare in caso di calo dei tassi d’interesse. Si presuppone la capacità di sostenere finanziariamente eventuali fluttuazioni dei tassi d’interesse. |
| Ipoteca a tasso variabile | Tasso d’interesse variabile. Di solito la si può disdire in qualsiasi momento. | Un’ipoteca a tasso variabile è adatta a chi desidera la massima flessibilità (ad es. in caso di vendita pianificata di immobili) o come soluzione intermedia prima di passare a un altro modello. |
Buono a sapersi: si possono anche combinare diverse ipoteche. Tuttavia, il rinnovo dell’ipoteca può rendere più difficile il passaggio a un altro istituto finanziario.
4. Cercare un partner finanziario adatto
La ricerca del giusto partner finanziario per il proprio immobile è un passo importante verso la casa di proprietà. Un’ipoteca si può ottenere non solo dalle banche, ma anche da casse pensioni, compagnie assicurative e fondazioni d’investimento. Le condizioni di finanziamento offerte variare molto
È meglio farsi consigliare da uno specialista indipendente. Il nostro partner ipotecario HypoPlus aiuta a trovare il partner di finanziamento più adatto. Importante la ricerca del partner per il finanziamento va iniziata per tempo.
5. Negoziare le condizioni
Una volta ricevute le offerte, inizia un altro passo decisivo: la negoziazione delle condizioni. Infatti, i tassi d’interesse ipotecari non sono scolpiti nella pietra: c’è spazio per la negoziazione.
Non bisogna accontentarsi della prima offerta. Non stipulare l’ipoteca in modo affrettato.
Esempio: già una differenza di interesse dello 0,2% per una durata di dieci anni e un volume ipotecario di 500’000 franchi significa un risparmio di circa 10’000 franchi.
Negoziati ipotecari con la banca: i nostri consigli
Ecco alcuni consigli per negoziare con successo le condizioni ipotecarie:
Richiedere diverse offerte: durante la trattativa, è importante comunicare che si sono ricevute diverse offerte. In questo modo, le banche sono spesso più disposte a offrire condizioni migliori.
Presentare un dossier completo e chiaro: l’esperienza dimostra che gli istituti finanziari prendono più sul serio i partner negoziali che presentano un dossier completo. Nella nostra checklist dei documenti si trovano tutte le informazioni su cosa includere nel dossier .
Argomentare con la propria solvibilità e il capitale proprio: una buona solvibilità, un reddito stabile e il maggior capitale proprio possibile rafforzano la propria posizione negoziale. Minore è il rischio per la banca (ad es. a causa di un grado di anticipo inferiore), maggiori sono le probabilità di ottenere migliori condizioni di interesse.
Negoziare anche le condizioni accessorie: di solito non si possono negoziare solo i tassi di interesse, ma anche la flessibilità, l’ammortamento, l’ammortamento straordinario, eventuali commissioni e costi per il rimborso anticipato.
Buono a sapersi: la data di negoziazione non è la data di stipula
Spesso il momento della negoziazione non coincide con la data di stipula definitiva dell’ipoteca. Se nel frattempo i tassi d’interesse di mercato aumentano, la banca può aumentare anche i tassi d’interesse ipotecari. Il motivo è che il tasso d’interesse concordato viene solitamente fissato in modo definitivo solo al momento della stipula del contratto.
6. Stipulare l’ipoteca
Trovato l’immobile dei sogni? Definito la strategia giusta per il finanziamento e individuato il possibile partner per l’ipoteca? Allora nulla ostacola la stipula di un’ipoteca.
Importante: affinché sia valido, il contratto di acquisto deve essere autenticato da un notaio. Il comune o il cantone di residenza offrono informazioni sull’organizzazione del notariato.
7. Dopo l’acquisto c’è il rifinanziamento
Circa un anno e mezzo prima della scadenza dell’ipoteca è bene occuparsi del rifinanziamento. Può infatti essere conveniente cambiare istituto.
Anche un’ ipoteca a tasso fisso deve essere disdetta, nonostante la data di scadenza stabilita. Se non si interviene, nella maggior parte dei casi l’ipoteca a tasso fisso in scadenza viene convertita in un’ipoteca a tasso variabile. Inoltre, non è possibile passare immediatamente a un altro istituto finanziario. Verificate il vostro contratto e il periodo di preavviso specificato. Di solito il termine di disdetta è di soli 3-6 mesi.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 09.01.2021
