Usufrutto e diritto successorio: di chi è la casa?
In qualità di usufruttuario si può dare la casa in eredità ai figli, ma continuare ad abitarla o ad affittarla. Come funziona l’usufrutto e qual è la differenza con il diritto di abitazione? Comparis risponde.
30.06.2022
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1. Cosa significa usufrutto?
Con un usufrutto si ottiene il diritto di utilizzare un bene e di mantenerne i proventi. Il diritto si applica agli oggetti di valore o ai titoli, ad esempio veicoli, macchine o azioni.
Nella pratica, il diritto di usufrutto è spesso legato alla proprietà abitativa nella famiglia: gli aventi diritto all’usufrutto di una casa possono abitare nell’edificio, affittarlo e mantenere i redditi da locazione .
Tuttavia, hanno anche degli obblighi: devono garantire il mantenimento del valore dell’immobile e provvedere alla manutenzione regolare, agli eventuali interessi ipotecari e alle imposte. Non deve modificare in modo significativo la casa e gli spazi esterni. Inoltre, può stipulare un’ipoteca supplementare solo in accordo col proprietario.
Una coppia di anziani vive nella propria casa e affitta una parte. Se un coniuge muore, i figli comuni ereditano una parte della casa. I discendenti potrebbero insistere sul versamento dell’eredità, che richiederebbe la vendita della casa.
I coniugi provvedono a concedere all’altro un diritto di usufrutto nel testamento. In caso di decesso, la persona superstite può continuare a vivere in casa e mantenere i redditi da locazione.
Una coppia anziana ha due figli adulti e vive in un’abitazione di proprietà. I coniugi temono che tra qualche anno dovranno vendere la loro casa per pagare le spese di cura.
La coppia trasferisce anticipatamente l’appartamento ai discendenti – nell’ambito del diritto di usufrutto. In questo caso non si può più esigere legalmente che la coppia venda la casa per pagare eventuali spese di cura elevate. I coniugi possono continuare a vivere nell’abitazione e beneficiare di eventuali redditi da locazione. Questo vale di solito anche se la coppia necessita di assistenza o diventa incapace di discernimento.
Inoltre, si deve tenere conto del cosiddetto obbligo di assistenza ai parenti: gli eredi benestanti possono essere obbligati a sostenere i genitori bisognosi. Ciò vale anche per il diritto di usufrutto esistente.
2. Come funziona l’usufrutto?
Il diritto di usufrutto si realizza come segue: con la concessione del diritto tra vivi, mediante testamento o contratto successorio o mediante il cosiddetto diritto di assegnazione.
I proprietari possono convenire contrattualmente un diritto di usufrutto con i futuri aventi diritto. In altre parole: nel caso degli immobili, il diritto vale solo dopo l’autenticazione pubblica del contratto e l’iscrizione nel registro fondiario.
Tramite testamento o contratto successorio, i testatori possono concedere al coniuge o a un’altra persona il diritto di usufrutto nell’ambito della quota ereditaria liberamente disponibile. Questa è l’eredità non protetta da quote legittime.
Usufrutto sull’eredità dei discendenti
Secondo il diritto successorio, i coniugi possono far valere l’usufrutto anche all’eredità che spetta ai discendenti. In questo modo aumenta la quota degli eredi. Con questa soluzione si ricevono automaticamente la metà dell’intera quota ereditaria, ma con un usufrutto. Senza diritto di usufrutto, la quota di legittima usuale per gli eredi è di solo un quarto.
In caso di decesso, il coniuge superstite può rivendicare l’assegnazione di un usufrutto sull’abitazione di proprietà lasciata in eredità. Il giudice decide se l’attribuzione è valida. Il testatore può escludere questa opzione mediante testamento o contratto matrimoniale prima del decesso.
3. Cosa devo pagare in qualità di usufruttuario di un immobile?
Gli usufruttuari sono responsabili in caso di:
Costi ricorrenti: questi includono, ad esempio, i costi per il riscaldamento e l’elettricità, interessi ipotecari e i premi per l’assicurazione stabili.
Imposte: si paga l’imposta sulla sostanza della casa e il valore locativo o reddito da locazione viene tassato come reddito. In alcuni cantoni l’usufruttuario deve inoltre pagare l’imposta cantonale sugli immobili.
Manutenzione continua dell’immobile
Per investimenti importanti, come ad esempio la sostituzione di un impianto di riscaldamento, di norma è responsabile il proprietario.
4. Come si estingue l’usufrutto?
Secondo il Codice civile, il diritto si estingue con la morte dell’avente diritto o dopo un periodo massimo di 100 anni. Gli aventi diritto possono anche firmare un contratto di rinuncia e far cancellare il loro diritto dal registro fondiario.
Cosa succede se l’avente diritto diventa incapace di discernimento, ad esempio in caso di demenza? Di norma, il diritto rimane in vigore anche in questo caso. La cancellazione è possibile solo se l’usufrutto è vincolato dal contratto o dalla dichiarazione di volontà alla capacità di discernimento dell’avente diritto.
5. Usufrutto immobile: che differenze ci sono con il diritto di abitazione?
Sia con un usufrutto che con un diritto di abitazione in Svizzera i beneficiari possono continuare a vivere nell’edificio.
Quali sono le differenze? In sintesi, gli usufruttuari hanno più diritti, ma anche più obblighi in relazione all’oggetto abitativo loro affidato.
| Usufrutto | Diritto di abitazione | |
|---|---|---|
| Quali sono i miei diritti d’usufrutto? | Si può vivere in casa gratuitamente o affittare la casa. Si dispone dei redditi da locazione. | Si può vivere in casa gratuitamente o affittare la casa. |
| Quali sono i costi che devo sostenere? | Spese accessorie, interessi ipotecari, assicurazione, manutenzione continua | Manutenzione continua dell’immobile |
| Cosa viene tassato? | Imposta sulla sostanza, valore locativo o reddito locativo, imposta sugli immobili (dipende dal cantone) | Valore locativo |
6. Posso vendere un immobile nonostante l’usufrutto?
Il proprietario può vendere un immobile in qualsiasi momento. Rimane tuttavia un usufrutto attivo, iscritto nel registro fondiario. I beneficiari di solito non possono partecipare alle decisioni sulla vendita di un immobile.
Buono a sapersi: in pratica succede spesso che le persone vedove si ritrovino a essere sia usufruttuari che comproprietari dell’immobile in questione. In questo caso si può prevedere una vendita solo insieme agli altri proprietari.
Tuttavia, un diritto di usufrutto riduce il valore venale dell’immobile e rende più difficile la vendita. Per una vendita di successo, di solito vale la pena spingere le persone autorizzate a cancellare l’usufrutto.
Far valutare l’immobile
Quanto vale l’immobile in questione? La valutazione immobiliare gratuita di Comparis aiuta a farsi un’idea del valore di mercato dell’edificio.
7. Conclusione: quando conviene l’usufrutto?
L’usufrutto di un immobile può essere particolarmente vantaggioso in caso di trasferimento anticipato del patrimonio a futuri eredi. In questo modo, i coniugi possono trasferire i loro beni agli eredi, ma mantengono in gran parte i loro diritti e doveri nei confronti della casa.
Un’altra opzione è la tutela del coniuge. Grazie al diritto di usufrutto per testamento o contratto matrimoniale, in caso di decesso il partner superstite può continuare a vivere in casa e beneficiare di eventuali redditi da locazione.
A seconda della situazione patrimoniale, reddituale e familiare, l’usufrutto conviene anche per motivi fiscali. Con una consulenza fiscale è più facile capire se l’usufrutto è la scelta adatta.
