Ipoteche

Un viaggio attraverso il processo ipotecario

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Anche lei desidera finalmente realizzare il sogno di una casa di proprietà? Foto: iStock / Natee Meepian

Desidera acquistare un immobile? Nella maggior parte dei casi questo è possibile soltanto ricorrendo a un’ipoteca. Comparis fornisce una panoramica sui principali punti interrogativi in relazione al finanziamento di un’abitazione di proprietà.

Una casetta immersa nel verde oppure un lussuoso appartamento in pieno centro città: per molti il sogno di una vita. Non pochi falliscono a causa degli ostacoli finanziari. Banche e altri istituti ipotecari verificano nel dettaglio se i clienti sono in grado di sostenere i costi finanziari di un immobile. Ma che cosa significa di preciso? Questo articolo ha l’intento di spiegare che cosa si nasconde dietro ai concetti di sostenibilità e deposito in pegno e qual è la strada da percorrere per l’acquisto di un immobile.

Deposito in pegno: indica il capitale che deve avere

Chi desidera acquistare una casa o un appartamento deve fornire almeno il 20 per cento del prezzo d’acquisto sotto forma di capitale proprio. Con ragionamento a contrario, ciò significa che gli istituti ipotecari offrono un finanziamento al massimo dell’80 per cento. Il rapporto tra il capitale in prestito e il prezzo d’acquisto è denominato deposito in pegno. Più elevato è il deposito in pegno, maggiore è il debito presso la banca e minore il capitale proprio necessario. Se il valore stimato dall’istituto di credito risulta inferiore al prezzo d’acquisto, il calcolo del deposito in pegno si basa sul valore stimato.

Esempio – La banca stima il valore di un’abitazione a 1’000’000 franchi e la finanzia con un deposito in pegno dell’80 per cento. Questo vuol dire che l’ipoteca ammonta a 800’000 franchi e l’acquirente è tenuto ad apportare 200’000 franchi di capitale proprio. Se il deposito in pegno fosse del 70 per cento, il capitale proprio necessario corrisponderebbe a 300’000 franchi. 

Per acquistare un immobile, i fondi propri possono provenire da fonti diverse, ma il 10 per cento del prezzo di acquisto deve essere per forza coperto tramite mezzi propri «autentici». Tra questi rientrano ad esempio:

  • i risparmi
  • i titoli
  • le successioni anticipate / le donazioni
  • gli averi del pilastro 3a

Un altro 10 per cento del prezzo d’acquisto può essere finanziato tramite un pegno oppure un prelievo anticipato della cassa pensione, a condizione che l’immobile sia abitato in prima persona. 

Consiglio: faccia attenzione a non consumare tutti i suoi risparmi per l’acquisto di una casa. Per il pagamento di imposte, tasse e spese impreviste dovrebbe sempre avere qualche riserva da parte. Prevedendo di avere a disposizione in liquidi il 5 per cento del valore dell’immobile, si ha in generale un buon margine di sicurezza.

Sostenibilità: indica quanto deve guadagnare

Potersi permettere un immobile non dipende soltanto dai mezzi finanziari disponibili, ma anche dal proprio reddito. Gli istituti di finanziamento concedono un’ipoteca solo nel caso in cui i costi correnti per il mantenimento di un immobile non superano un terzo del reddito lordo annuale. Tra i costi correnti rientrano ad esempio i tassi d’interesse ipotecari, i costi di ammortamento e le spese accessorie e di manutenzione.

Nel caso dei tassi d’interesse ipotecari, le banche si basano per il calcolo su un tasso d’interesse del 5 per cento, il cosiddetto tasso d’interesse teorico. In questo modo si assicurano che il proprietario di un immobile sia in grado di pagare gli interessi anche nel caso in cui dovessero aumentare. In altre parole, anche se in funzione dei bassi tassi d‘interesse del momento ci si può permettere di acquistare un immobile, l’istituto finanziario offrirà un’ipoteca soltanto dimostrando di poter sostenere anche un tasso del 5 per cento.

Quando si stipula un’ipoteca, oltre ai tassi è necessario mettere in conto spese accessorie e di manutenzione pari all’1 per cento del prezzo d’acquisto. A queste uscite si aggiungono eventuali costi di ammortamento corrispondenti all’1 per cento della somma dell’ipoteca.

Esempio – Desidera acquistare una casa del valore di 1’000’000 franchi. Può mettere a disposizione 300’000 franchi come capitale proprio, in modo da stipulare un’ipoteca di 700’000 franchi. Ciò significa che annualmente

  • i costi degli interessi ammontano a 35’000 franchi (parametro di calcolo utilizzato: interesse del 5 per cento di 700’000);
  • i costi di ammortamento corrispondono a 2’222 franchi (se il deposito in pegno in pegno è superiore al 66,66 per cento, l’ipoteca deve essere ammortizzata a due terzi al massimo entro 15 anni – in questo caso i costi di ammortamento sono calcolati dividendo per 15 la differenza tra 700’000 e 666’666);
  • le spese accessorie e di manutenzione sono di 10’000 franchi (l’1 per cento di 1’000’000).

I costi abitativi annuali per l’immobile descritto calcolati dall’istituto di finanziamento ammontano quindi a 47’222 franchi. Dato che i costi correnti non possono superare un terzo del reddito lordo annuale, dovrebbe guadagnare almeno 141'666 franchi. 

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