Valutazione immobiliare: quanto vale la mia casa?

1. Che cos’è una valutazione immobiliare?

Una valutazione immobiliare serve a determinare il valore di mercato attuale (valore venale) di un immobile, di solito per la vendita, il finanziamento, la divisione ereditaria o per scopi fiscali. Per la valutazione si tiene conto di diversi fattori come la posizione, le condizioni e lo standard di costruzione dell’immobile. Per la determinazione del valore vengono utilizzati diversi metodi.

3. Come si calcola il valore dell’immobile in modo professionale?

A seconda dell’utilizzo previsto e della tipologia delle proprietà, si utilizzano diversi metodi di valutazione. Gli esperti immobiliari si basano principalmente su questi metodi:

• Valutazione edonica: con questo metodo, il valore di un immobile è determinato dal confronto con oggetti simili venduti. Il valore venale viene quindi calcolato sulla base di questo confronto. Il modello è idoneo soprattutto per immobili standard abitati dai proprietari.

• Metodo del valore di reddito e metodo del discounted cash flow (DCF): entrambi questi metodi servono a stimare le proprietà d’investimento. In linea di principio, calcolano il valore di un immobile sulla base delle entrate nette previste provenienti dagli affitti.

• Metodo del valore intrinseco: il valore di un immobile è costituito dal valore fondiario e dal valore attuale della proprietà. Questo metodo viene solitamente utilizzato per immobili con caratteristiche particolari (ad es. immobili di lusso o da amatori).

4. Quali sono i vantaggi di una valutazione professionale?

Spesso i venditori privati valutano la situazione attuale del mercato in modo troppo impreciso. Esempio: dopo aver vissuto a lungo nell’immobile, il proprietario attuale è ormai abituato al tragitto giornaliero di 15 minuti a piedi fino alla fermata dell’autobus più vicina, ma questa distanza potrebbe scoraggiare i potenziali acquirenti.

Di conseguenza, i prezzi non sono adeguati alle aspettative del mercato. Un prezzo troppo alto può prolungare inutilmente il processo di vendita. Un prezzo troppo basso, al contrario, porta a una potenziale perdita finanziaria. Per questo motivo può valer la pena consultare un esperto di valutazioni immobiliari. 

5. Quanto costa una valutazione immobiliare in Svizzera?

I costi per il calcolo del valore dell’immobile variano a seconda del tipo di valutazione, dell’offerente e della complessità dell’immobile. 

• Di norma, una valutazione online per una prima indicazione del valore dell’immobile è gratuita. 

• Una perizia dettagliata da parte di un esperto comporta una spesa di almeno 1’000 franchi. 

• Una perizia breve da parte di un agente immobiliare costa da 200 a 500 franchi. Se poi si vende l’immobile tramite la stessa agenzia immobiliare, solitamente il compenso per la valutazione è incluso nella commissione dell’agente immobiliare.