Valutazione immobiliare: quanto vale la mia casa?

2. Come si calcola il valore dell’immobile?

A seconda della destinazione d’uso e della tipologia di proprietà, si utilizzano diversi metodi di valutazione. I tre metodi più comuni sono i seguenti:

• Valutazione edonica: in questo modello, il valore di un immobile è determinato dal confronto con oggetti simili venduti. Con il modello di prezzo edonico si ricava il valore venale. Il modello è adatto soprattutto per immobili standard abitati autonomamente.

• Metodo del valore di reddito/metodo del discounted cash flow (DCF): entrambi i metodi servono a stimare le proprietà di rendimento. In linea di principio, i redditi da locazione futuri vengono sommati e attualizzati a una data di valutazione con un tasso di capitalizzazione.

• Metodo del valore intrinseco: il valore di un immobile è costituito dal valore fondiario e dal valore attuale della proprietà. Il metodo del valore intrinseco non tiene conto di alcun criterio di mercato (ad eccezione del valore fondiario). Il valore intrinseco può quindi differire dal valore di mercato. Questo metodo si usa, tra le altre cose, per immobili di lusso.

3. Quando conviene una perizia?

Nel caso di immobili di lusso, immobili da ristrutturare, immobili con un’alta percentuale di terreno, immobili di prestigio o edifici storici, si consiglia di affidare la valutazione della proprietà a un esperto immobiliare professionista. La perizia scritta riporta, oltre al valore stimato, anche il valore architettonico dell’immobile.

4. Quali sono i vantaggi di una valutazione professionale?

Spesso i venditori valutano la situazione attuale del mercato in modo troppo impreciso. Esempio: dopo aver vissuto a lungo nell’immobile, il proprietario attuale è ormai abituato al tragitto giornaliero di 15 minuti a piedi fino alla fermata dell’autobus più vicina, ma questa distanza potrebbe scoraggiare i potenziali acquirenti.

Di conseguenza, i prezzi non sono adeguati al mercato. Un prezzo troppo alto può prolungare inutilmente il processo di vendita. Un prezzo troppo basso, al contrario, porta a una perdita di denaro. Per questo motivo può valer la pena consultare un esperto di valutazioni immobiliari. 

5. Calcolare il valore dell’immobile: quali criteri sono importanti?

La stima del valore di un immobile si basa su diversi criteri, come ad esempio:

• mercato immobiliare regionale

• mercato regionale del lavoro

• posizione/area circostante

• collegamento ai mezzi di trasporto pubblici

• presenza di scuole e altri istituti di istruzione

• centri commerciali

• aree ricreative

• costruzioni circostanti/densità edilizia

• infrastrutture disponibili, ad esempio posti auto

• anno di costruzione

• superficie abitabile/valore del terreno

• pianta

• standard di costruzione

• stato energetico dell’immobile

• eventuale andamento dei prezzi regionali