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Vendita di immobili

Vendita di un immobile: che cos’è il valore venale di un immobile?

Di Frédéric Papp

17.03.2020

Foto: iStock / KatarzynaBialasiewicz

Il valore venale (o valore di mercato) di un immobile non deve per forza coincidere con il prezzo di vendita. Comparis indica le differenze e spiega quali metodi si utilizzano per calcolare il valore venale.

  • Che cos’è il valore venale di un immobile?
  • Il valore venale è uguale al prezzo di vendita?
  • Quali fattori influiscono sul valore venale?
  • Che metodi di valutazione si utilizzano?
  • Come si calcola il valore venale?

Far valutare l’immobile

Che cos’è il valore venale di un immobile?

Il valore venale rappresenta il prezzo offerto sul mercato per un immobile, ed è il risultato di una valutazione immobiliare. Il prezzo è composto innanzitutto dal valore fondiario sommato a quello dell’edificio. La componente decisiva è il prezzo del terreno, che nelle regioni più convenienti dal punto di vista fiscale e in zone con una forte domanda di immobili è di solito più alto che in aree con meno attrattiva.

Il valore venale è uguale al prezzo di vendita?

L’effettivo prezzo di vendita di una casa o di un appartamento non deve necessariamente coincidere con il valore venale. Il prezzo dipende soprattutto dalla domanda e dall’offerta. Se l’offerta di immobili è superiore alla domanda, bisogna tenere in conto prezzi al di sotto del valore venale. In situazioni in cui, invece, la domanda di immobili è superiore all’offerta, si possono ottenere prezzi oltre il valore venale.

Quali fattori influiscono sul valore venale?

Sono molteplici i fattori che influiscono sul valore di un immobile, tra cui:

  • la posizione e il contesto in cui si trova l’immobile
  • l’età e le condizioni dell’immobile
  • le dimensioni e la dotazione di un immobile
  • la situazione della domanda nella regione

Che metodi di valutazione si utilizzano?

Fondamentalmente ci sono tre metodi di valutazione:

1. Il metodo del valore intrinseco mette al centro il valore fondiario e il valore attuale dell’edificio. Solitamente sono valutatori immobiliari a effettuare la stima su onorario. Questo metodo si impiega di norma per immobili di lusso o da amatori.

2. Il metodo di valutazione edonico è più adatto per immobili residenziali descritti sufficientemente bene. Il valore di un immobile specifico si basa sui prezzi effettivi a cui vengono venduti immobili simili nella regione. Di solito, banche e agenti immobiliari utilizzano metodi edonici perché consentono di ottenere valutazioni più vicine al mercato.

3. Il metodo del valore di rendimento si applica per gli immobili a reddito. Per calcolare il valore di un immobile si fa la somma delle entrate costanti provenienti dagli affitti.

Come si calcola il valore venale?

1. Tool online: i proprietari possono calcolare gratuitamente il valore dei loro immobili usando tool online. Queste valutazioni tengono conto di aspetti come la posizione, la superficie abitabile, l’anno di costruzione e le condizioni dell’immobile. Tool del genere offrono una prima stima, che può essere poi la base di quella che sarà poi la stima più dettagliata effettuata dall’esperto immobiliare. Ad esempio, con la valutazione immobiliare di Comparis è possibile determinare il valore del proprio immobile in pochi minuti.

2. Stime degli esperti: talvolta i proprietari danno una valutazione esagerata dei loro immobili. I valutatori immobiliari professionisti dispongono del know-how necessario per dare il giusto peso a fattori come posizione e condizioni dell’immobile nonché a ulteriori peculiarità della singola casa.

3. Valutazioni a cura di agenti immobiliari: gli agenti immobiliari professionisti conoscono il mercato e, mediante una valutazione edonica, sono in grado di fornire una stima vicina al mercato del valore venale. Con queste domande si possono testare le competenze specialistiche di un agente immobiliare. Comparis aiuta chi ha intenzione di vendere un immobile a trovare un intermediario certificato, che offre una valutazione gratuita dell’immobile e un supporto nel processo di vendita.

Autore

Frédéric Papp

Esperto Finanze

media@comparis.ch

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